Inquilino estragou o imóvel: quem paga o conserto?

Receber as chaves de volta e encontrar paredes furadas, porta quebrada ou piso manchado é uma das situações mais frustrantes para quem aluga. A boa notícia é que a lei protege o proprietário. A má é que, sem prova de como o imóvel estava antes, essa proteção vale pouco. Entenda como funciona.

Dano ou desgaste natural? A diferença que decide tudo

O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, com exceção do desgaste causado pelo uso normal. Ninguém mora anos num imóvel sem deixar marcas — e a lei reconhece isso. O que se cobra é o que vai além do uso normal.

Referência geral. Cada caso depende do estado registrado na entrada, do tempo de locação e do contrato.

O que diz a lei sobre reparos no imóvel alugado

Em resumo: problema estrutural ou que já existia é do proprietário; dano causado pelo uso inadequado é do inquilino. Uma infiltração vinda do telhado é do dono; um vazamento causado por um objeto jogado no vaso sanitário é de quem morava.

Por que a vistoria é a sua principal prova

Na hora da discussão, não adianta dizer que “a porta estava perfeita”. O que convence é um laudo de vistoria de entrada assinado pelo inquilino, com fotos e vídeos, comparado a uma vistoria de saída feita com o mesmo critério. A lei, inclusive, obriga o proprietário a fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel quando o inquilino pedir (art. 22, V).

O que uma boa vistoria de imóvel para locação registra

• cada cômodo, com fotos gerais e de detalhes, e vídeo percorrendo o imóvel;
• paredes, tetos, pisos, rodapés, portas, janelas, vidros e fechaduras;
• louças, metais, box, armários e bancadas;
• tomadas, interruptores, chuveiros e lâmpadas testados;
• descargas, torneiras e ralos em funcionamento;
• leitura dos medidores de água, luz e gás;
• quantidade de chaves e controles entregues;
• defeitos já existentes, descritos com clareza.

É uma boa prática dar ao inquilino um prazo curto, previsto no contrato, para apontar divergências no laudo. Depois disso, o documento fica muito mais forte como prova.

Inquilino estragou o imóvel: passo a passo para cobrar

1. Faça a vistoria de saída antes de encerrar tudo. Registre o imóvel com o mesmo roteiro da entrada. Se receber as chaves antes, anote por escrito que o recebimento não significa aceitação do estado do imóvel.
2. Compare as duas vistorias. Liste apenas o que é diferente e vai além do uso normal. Isso deixa a cobrança objetiva e difícil de contestar.
3. Levante orçamentos. Dois ou três orçamentos de profissionais dão base concreta ao valor cobrado.
4. Notifique o inquilino por escrito. Envie o comparativo, as fotos e os orçamentos, com prazo para ele reparar ou pagar.
5. Acione a garantia. Caução no acerto final, fiador ou seguro fiança com cobertura para danos, conforme o contrato.
6. Sem acordo, cobre na Justiça. Em valores menores, o Juizado Especial Cível é o caminho mais simples. Não demore: provas se perdem e prazos correm.

E as reformas e benfeitorias feitas pelo inquilino?

Nem toda mudança feita pelo inquilino é dano. A Lei do Inquilinato separa as benfeitorias em três tipos:

• Necessárias (para conservar o imóvel): são indenizáveis, mesmo sem autorização, salvo disposição contratual em contrário (art. 35).
• Úteis (que aumentam o uso, como uma grade): indenizáveis se autorizadas, salvo disposição em contrário (art. 35).
• Voluptuárias (de mero enfeite): não são indenizáveis e podem ser retiradas pelo inquilino ao sair, se isso não afetar a estrutura (art. 36).

A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida (Súmula 335 do STJ). E, se o inquilino alterou o imóvel sem autorização, o proprietário pode exigir que ele devolva no estado original.

Como evitar prejuízo com danos ao imóvel

• Vistoria de entrada completa, assinada, com fotos e vídeos datados.
• Contrato claro sobre condições de devolução, pintura e benfeitorias.
• Garantia adequada, verificando se cobre danos. Compare em qual garantia escolher.
• Seleção cuidadosa do inquilino, com referências de locações anteriores. Veja como alugar com segurança.
• Vistorias periódicas combinadas durante a locação, que a lei permite (art. 23, IX), para identificar problemas cedo.

Proprietário em Montes Claros

Na Fin-Mob, a vistoria em foto e vídeo faz parte da locação, e a administração acompanha as ocorrências durante todo o contrato. Assim, se algo acontecer, você tem prova e alguém cuidando da cobrança.

Veja quanto custa a administração ou simule o valor para o seu imóvel.

Bruno do Vale

Advogado imobiliário (OAB/MG 191.737), corretor de imóveis (CRECI/MG 47578) e responsável pela Fin-Mob

Escreve para proprietários que querem alugar com mais segurança e menos trabalho.

Conteúdo informativo, com base na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e na legislação vigente na data de atualização. Não substitui a análise do seu contrato e do seu caso concreto.