Inquilino não paga aluguel: o que fazer, passo a passo

Quase todo proprietário passa por isso uma vez: o dia do vencimento chega, o dinheiro não cai e o inquilino some. A primeira reação costuma ser a pior — ameaçar, esperar demais ou tentar resolver “na marra”. Este guia mostra a ordem certa das coisas, com o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite em cada fase.

Atrasou um dia: já é inadimplência?

Juridicamente, sim. Passado o vencimento, o inquilino está em mora e passam a valer as consequências previstas no contrato: multa, juros e correção monetária. Na prática, porém, os primeiros dias servem para conversar, não para brigar. Boa parte dos atrasos curtos é esquecimento, salário que caiu depois ou problema no banco.

O que muda o jogo é ter as regras escritas. Um contrato que define dia de vencimento, percentual de multa, juros e índice de correção evita discussão sobre “quanto está devendo”.

Inquilino não paga aluguel: passo a passo para cobrar

Siga a ordem. Cada etapa gera prova para a seguinte, e pular direto para a ameaça quase sempre atrasa o recebimento.

1. Releia o contrato. Confira vencimento, multa, juros, índice de correção, qual garantia foi dada e os canais combinados para comunicação (e-mail, WhatsApp, endereço).
2. Faça um contato cordial nos primeiros dias. Pergunte o que houve e quando o pagamento será feito. Prefira mensagem escrita: WhatsApp e e-mail valem como registro.
3. Envie uma cobrança formal. Se o atraso passar de alguns dias sem resposta, mande uma notificação com o valor atualizado, a origem da dívida e um prazo para pagamento. Pode ser por e-mail, carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial em cartório.
4. Proponha um acordo por escrito. Se houver parcelamento, registre valores, datas e a consequência do descumprimento. Um termo de confissão de dívida assinado ajuda muito se for preciso cobrar depois. Não abra mão da garantia no acordo.
5. Acione a garantia. Avise o fiador logo no início do atraso. Se for seguro fiança, comunique a seguradora dentro do prazo da apólice — perder esse prazo pode comprometer a indenização. A caução, em regra, é usada no acerto final.
6. Entre com a ação de despejo por falta de pagamento. Sem acordo e sem pagamento, é hora de procurar um advogado. A ação pode pedir, ao mesmo tempo, a saída do inquilino e a cobrança dos valores devidos.

Quantos meses de atraso para pedir o despejo?

A lei não exige um número mínimo de meses. Um único aluguel vencido e não pago já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento. É comum ouvir que “precisa de três meses”, mas isso é mito.

O que existe é uma decisão de estratégia: esperar demais aumenta a dívida, e cada mês a mais é um mês a menos de chance de receber. Se o inquilino não responde, não cumpre acordo ou já atrasou outras vezes, adiar raramente ajuda.

Também não há exigência legal de notificação prévia para esse tipo de ação. Notificar continua sendo uma boa prática, porque documenta a tentativa de solução e muitas vezes resolve sem processo.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento

O processo segue regras próprias da Lei do Inquilinato. Os pontos que mais importam para o proprietário:

• Despejo e cobrança juntos. O pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos. O inquilino é citado para responder e o fiador, para pagar (art. 62, I).
• O inquilino pode “purgar a mora”. Em até 15 dias da citação, ele pode evitar a rescisão depositando todo o débito atualizado, incluindo aluguéis que vencerem até o depósito, multas, juros, custas e honorários do advogado (art. 62, II).
• Esse benefício tem limite. Não é admitido se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).
• Liminar em contrato sem garantia. Se o contrato não tem nenhuma garantia (ou ela acabou), o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Mesmo assim, o inquilino pode evitar a saída depositando o débito no prazo (art. 59, § 3º).
• Prazo para sair. Julgado procedente o pedido, a sentença fixa prazo para a desocupação voluntária (art. 63). Se o inquilino não sair, o despejo é cumprido por oficial de justiça.

O tempo total varia bastante conforme a comarca, a defesa apresentada e a dificuldade de citação. Por isso a documentação reunida nas etapas anteriores faz tanta diferença.

O que você não pode fazer (mesmo com razão)

Estar certo sobre a dívida não autoriza resolver por conta própria. Estas atitudes podem virar processo contra você:

• cortar água, luz ou gás do imóvel;
• trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino;
• retirar móveis e pertences, ou entrar no imóvel sem autorização;
• expor o inquilino em grupos, redes sociais ou para vizinhos;
• ameaçar ou constranger o inquilino, a família dele ou o fiador.

Como evitar que aconteça de novo

A melhor cobrança é a que não precisa acontecer. A inadimplência cai muito quando a locação começa bem:

• Análise do interessado antes de assinar: renda compatível, histórico de pagamentos e referências. Veja o guia para alugar com segurança.
• Sempre uma garantia: fiador, seguro fiança ou caução. Compare em qual garantia escolher.
• Contrato escrito e claro: vencimento, multa, juros, reajuste e canais de comunicação definidos.
• Rotina de cobrança: lembrete antes do vencimento, conferência no dia e contato imediato quando não cai. Atraso acompanhado no primeiro dia é muito mais fácil de resolver do que no terceiro mês.

Proprietário em Montes Claros: quando vale delegar

Cobrar inquilino exige tempo, método e sangue frio — e é justamente a parte que a maioria dos proprietários prefere não fazer. Na Fin-Mob, a administração inclui a cobrança e o acompanhamento das ocorrências da locação, com a seleção do inquilino e a formalização do contrato feitas antes, para reduzir o risco de chegar a esse ponto.

Quer saber quanto custa? Veja quanto a imobiliária cobra para administrar ou simule o valor da administração do seu imóvel.

Bruno do Vale

Advogado imobiliário (OAB/MG 191.737), corretor de imóveis (CRECI/MG 47578) e responsável pela Fin-Mob

Escreve para proprietários que querem alugar com mais segurança e menos trabalho.

Conteúdo informativo, com base na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e na legislação vigente na data de atualização. Não substitui a análise do seu contrato e do seu caso concreto.